Schenkung einer selbst­genutzten Immobilie an ein Kind: Was Sie wissen müssen

Schenkung einer selbstgenutzten Immobilie an ein Kind – steuerliche Entlastung erfolgt primär über den Freibetrag von 400.000 € je Elternteil. Eine Familienheim-Steuerbefreiung für Kinder gilt nur beim Erwerb von Todes wegen, nicht bei der lebzeitigen Schenkung. Nießbrauch und Wohnrecht mindern den Schenkungswert, schließen aber spätere Begünstigungen beim Erbfall aus.
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Das Wichtigste im Überblick

  • Die Schenkung einer selbstgenutzten Immobilie kann erhebliche Steuervorteile bieten – vorausgesetzt, die gesetzlichen Voraussetzungen werden sorgfältig eingehalten.
  • Neben dem Steuerfreibetrag gibt es spezielle Regelungen für das sogenannte „Familienheim", die unter bestimmten Bedingungen eine vollständige Steuerbefreiung ermöglichen – bei lebzeitigen Übertragungen insbesondere zugunsten des Ehegatten oder Lebenspartners und bei Erwerben von Todes wegen zugunsten von Ehegatten, Lebenspartnern und Kindern.
  • Eine vorausschauende Planung schützt sowohl das Vermögen als auch den Schenker – und vermeidet spätere Konflikte innerhalb der Familie.

Warum das Thema so viele Familien bewegt

Das eigene Haus weitergeben, solange man noch lebt – dieser Wunsch ist in vielen Familien präsent. Sei es aus dem Gedanken heraus, dem Kind früh Sicherheit zu geben, sei es zur Reduzierung der späteren Erbschaftsteuerbelastung oder schlicht aus dem Bedürfnis, die eigenen Verhältnisse klar zu regeln. Die Schenkung einer selbstgenutzten Immobilie an ein Kind ist dabei eine der häufigsten und gleichzeitig anspruchsvollsten Gestaltungen im Bereich des Schenkungsrechts.

Das deutsche Recht bietet hierfür einen differenzierten Rahmen: Wer die Spielregeln kennt, kann erhebliche Steuervorteile erzielen und gleichzeitig die eigenen Absicherungsbedürfnisse wahren. Wer sie nicht kennt – oder auf vermeintlich einfache Lösungen vertraut – riskiert unerwartete Steuerlasten, Rückforderungsrisiken oder familiäre Auseinandersetzungen.

Rechtliche Grundlagen

Schenkung­steuer und Frei­beträge (§§ 1, 7, 16 ErbStG)

Schenkungen unterliegen in Deutschland der Schenkungsteuer. Grundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Für Schenkungen von Eltern an ihre Kinder gilt ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil und pro Kind. Da Mutter und Vater jeweils eigene Freibeträge einsetzen können, lässt sich bei einer gemeinsamen Immobilie – je nach Eigentumsverhältnis – ein Gesamtfreibetrag von bis zu 800.000 Euro nutzen.

Entscheidend dabei: Der Freibetrag gilt alle zehn Jahre neu. Durch eine frühzeitige und strategisch gestaffelte Schenkung lassen sich so über mehrere Jahrzehnte erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen.

Steuer­befreiung für das Familien­heim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG)

Eine besonders weitreichende Regelung betrifft das sogenannte Familienheim. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen zwei Konstellationen, die sorgfältig auseinandergehalten werden müssen:

Lebzeitige Übertragung an Ehegatten oder Lebenspartner: Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie im Wege der Schenkung auf den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übertragen, kann dieser Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Schenkungsteuer befreit sein – unabhängig vom Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).

Erwerb von Todes wegen durch Kinder: Für Kinder und Kindeskinder gilt eine vergleichbare Familienheim-Befreiung ausschließlich beim Erwerb von Todes wegen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Sie erfasst nicht die lebzeitige Schenkung. Voraussetzung ist, dass das Kind die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall selbst zu Wohnzwecken nutzt und diese Nutzung grundsätzlich für zehn Jahre beibehält. Die Steuerbefreiung ist dabei auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt; der darüber hinausgehende Teil der Wohnfläche wird anteilig besteuert.

Konsequenz für die lebzeitige Schenkung an Kinder: Bei der Übertragung einer Immobilie von Eltern an Kinder zu Lebzeiten besteht keine spezielle Familienheim-Steuerbefreiung. Die steuerliche Entlastung wird hier im Wesentlichen über die persönlichen Freibeträge und – sofern ein Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbart wird – über die wertmindernde Wirkung dieser Belastungen erreicht.

Bewertung der Immobilie (§§ 176 ff. BewG)

Für steuerliche Zwecke wird der Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. Das Finanzamt verwendet dabei das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist nach dem Bewertungsgesetz grundsätzlich das Vergleichswertverfahren vorgesehen; liegen keine geeigneten Vergleichspreise vor, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen, was in der Praxis bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern häufig der Fall ist.

Der steuerliche Wert weicht mitunter deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert ab – in beide Richtungen. Eine Immobilienbewertung im Vorfeld der Schenkung schafft Klarheit und ist die Basis jeder vernünftigen Planung.

Hauptaspekte und wichtige Teilbereiche

1. Vorbehalt des Nießbrauchs

Viele Eltern möchten die Immobilie zwar übertragen, aber weiterhin darin wohnen oder zumindest die Erträge aus der Immobilie beziehen. Das lässt sich durch die Vereinbarung eines Nießbrauchs im Schenkungsvertrag erreichen: Das Kind wird zivilrechtlicher Eigentümer, die Eltern behalten das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht.

Der Nießbrauch hat dabei mehrere Funktionen:

  • Sicherung des eigenen Wohnrechts für die Eltern
  • Reduzierung des steuerpflichtigen Schenkungswerts, da der Nießbrauchswert (abhängig von Lebensalter und statistischer Lebenserwartung) vom Verkehrswert abgezogen wird
  • Schutz vor einem Verkauf der Immobilie durch das Kind ohne Zustimmung der Eltern

Wichtig: Bei einer lebzeitigen Übertragung des Eigentums auf das Kind scheidet eine Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG beim späteren Erbfall regelmäßig schon deshalb aus, weil kein Erwerb von Todes wegen mehr vorliegt – das Kind ist bereits Eigentümer. Die Frage der „unverzüglichen“ Selbstnutzung stellt sich insoweit nicht. Ein Nießbrauch zugunsten der Eltern ist in dieser Konstellation steuerlich eigenständig wertmindernd, berührt aber die genannte Problematik nicht. Eine sorgfältige erbrechtliche Gesamtplanung bleibt dennoch unerlässlich.

2. Wohnrecht statt Nießbrauch

Als Alternative zum umfassenden Nießbrauch kommt das dingliche Wohnrecht (§ 1093 BGB) in Betracht. Es gewährt das Recht, die Immobilie zu bewohnen, ohne dass die Eltern berechtigt wären, Mieteinnahmen zu erzielen. Das Wohnrecht ist persönlicher und enger als der Nießbrauch, mindert aber ebenfalls den Schenkungswert steuerlich. Auch hier gilt: Das Wohnrecht zugunsten der Eltern kann die spätere Selbstnutzung des Kindes beeinträchtigen und sollte mit Blick auf die erbrechtliche Gesamtplanung bewertet werden.

3. Rück­forderungs­rechte

Schenkungen sind grundsätzlich unwiderruflich. Das Gesetz kennt jedoch Ausnahmen, insbesondere bei grobem Undank des Beschenkten (§ 530 BGB) oder wenn der Schenker nach der Schenkung in eine finanzielle Notlage gerät und auf die verschenkte Immobilie angewiesen ist (§ 528 BGB). Darüber hinaus können vertraglich vereinbarte Rückforderungsklauseln für den Fall des Vorversterbens des Kindes, einer Insolvenz oder einer Scheidung sinnvoll sein.

Solche Klauseln schützen das Vermögen davor, in falsche Hände zu geraten – etwa wenn das Kind die Immobilie als Sicherheit für eigene Schulden einsetzt oder im Fall einer Scheidung die Immobilie in die eheliche Vermögensauseinandersetzung einbezogen wird.

4. Anrechnung auf den Pflichtteil und Ausgleichung

Wenn mehrere Kinder vorhanden sind, ist die Schenkung an ein Kind unter dem Gesichtspunkt der erbrechtlichen Gleichbehandlung zu betrachten. Schenkungen können auf den Pflichtteilsanspruch der anderen Kinder angerechnet werden (§ 2315 BGB) oder – sofern der Erblasser es anordnet – auf die Erbteile ausgleichungspflichtig sein (§ 2050 BGB).

Die fehlende Abstimmung unter den Geschwistern ist einer der häufigsten Auslöser für spätere Erbstreitigkeiten. Eine transparente Regelung bereits beim Schenkungsakt – und idealerweise eine ergänzende letztwillige Verfügung – beugt Konflikten vor.

5. Grunderwerb­steuer und Notarpflicht

Die Schenkung einer Immobilie ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), soweit es sich um einen nach dem ErbStG steuerbaren unentgeltlichen Erwerb handelt. Bei gemischten Schenkungen – also wenn das Kind eine Gegenleistung erbringt, etwa die Übernahme von Verbindlichkeiten – ist die Befreiung grundsätzlich auf den unentgeltlichen Teil beschränkt.

Verträge, die die Verpflichtung zur Übertragung von Grundstückseigentum begründen, bedürfen nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung; ein privatschriftlicher Vertrag genügt nicht. Die Eigentumsübertragung erfolgt sodann durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Ein Formmangel des Verpflichtungsgeschäfts wird durch Auflassung und Eintragung geheilt (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Praktische Tipps für Betroffene

  • Frühzeitig planen: Je früher eine Schenkung vorgenommen wird, desto mehr Zehnjahreszyklen können genutzt werden. Warten Sie nicht bis kurz vor dem Erbfall.
  • Verkehrswert ermitteln lassen: Beauftragen Sie vor der Schenkung einen sachkundigen Gutachter, um den tatsächlichen Marktwert zu kennen.
  • Lebzeitige Schenkung vs. Übertragung von Todes wegen abwägen: Da die Familienheim-Steuerbefreiung für Kinder nur beim Erwerb von Todes wegen gilt, kann es je nach Einzelfall sinnvoller sein, die Immobilie testamentarisch zu hinterlassen statt zu verschenken.
  • Geschwisterkinder nicht vergessen: Regeln Sie frühzeitig, wie die Schenkung auf spätere Pflichtteils- oder Erbteile angerechnet werden soll.
  • Rückforderungsrechte vereinbaren: Sichern Sie sich vertraglich für unvorhergesehene Situationen ab – Insolvenz, Scheidung, Vorversterben des beschenkten Kindes.
  • Notariat wählen: Ein Notariat im Umfeld der Kanzlei erleichtert die Abwicklung erheblich. Kurze Wege zwischen Anwalt und Notar sparen Zeit und Reibungsverluste.

Sie möchten wissen, wie eine Schenkungsgestaltung in Ihrem konkreten Fall aussehen könnte? Ich stehe Ihnen gerne für ein erstes Telefongespräch zur Verfügung.

Checkliste: Schenkung einer selbst­genutzten Immobilie an ein Kind

  • Verkehrswert der Immobilie durch Gutachter ermitteln lassen
  • Steuerlichen Wert nach Bewertungsgesetz mit dem Finanzamt abklären
  • Freibeträge beider Elternteile prüfen (je 400.000 Euro pro Kind)
  • Abwägen: lebzeitige Schenkung oder Übertragung von Todes wegen (Familienheim-Befreiung für Kinder gilt nur im Erbfall)
  • Prüfen, ob ein Nießbrauch oder Wohnrecht zugunsten der Eltern im Schenkungsvertrag aufgenommen werden soll (Absicherung der Eltern, aber ggf. nachteilig für eine spätere Familienheim-Begünstigung des Kindes)
  • Rückforderungsklauseln für Insolvenz, Scheidung und Vorversterben vereinbaren
  • Regelung der Pflichtteilsansprüche anderer Kinder klären
  • Notarielle Beurkundung beauftragen
  • Grundbucheintragung veranlassen
  • Schenkung binnen 3 Monaten dem zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) – bei notarieller Beurkundung erfolgt dies regelmäßig durch den Notar; eine Schenkungsteuererklärung ist nur auf Aufforderung des Finanzamts abzugeben (§ 31 ErbStG)

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Elternteil die Schenkung dem Finanzamt melden?
Ja. Schenkungen sind dem zuständigen Finanzamt binnen drei Monaten nach Vollzug anzuzeigen. In der Regel übernimmt der Notar diese Anzeige. Zusätzlich kann das Finanzamt eine Schenkungsteuererklärung anfordern.
Bei einer lebzeitigen Schenkung von Eltern an Kinder sieht das Gesetz keine spezielle Familienheim-Steuerbefreiung vor. Die steuerliche Entlastung wird hier über die persönlichen Freibeträge (400.000 Euro je Elternteil und Kind) sowie ggf. über wertmindernde Belastungen wie Nießbrauch erreicht. Eine vollständige Familienheim-Befreiung für Kinder ist dagegen möglich, wenn die Immobilie von Todes wegen übertragen wird und das Kind sie unverzüglich selbst bewohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Die Zehn-Jahres-Frist ist nur bei der Familienheim-Befreiung beim Erwerb von Todes wegen relevant (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Gibt das Kind die Selbstnutzung innerhalb dieser Frist ohne zwingenden Grund auf, entfällt die Befreiung rückwirkend. Bei einer lebzeitigen Schenkung ohne solche Befreiung hat ein späterer Verkauf durch das Kind keine direkte steuerliche Rückwirkung auf die Schenkung selbst.
Grundsätzlich sind Schenkungen unwiderruflich. Ein Widerruf ist nur bei grobem Undank des Beschenkten möglich – also bei schwerwiegendem Fehlverhalten. Vertraglich vereinbarte Rückforderungsrechte bieten hier mehr Flexibilität und sollten von Anfang an im Schenkungsvertrag aufgenommen werden.
Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung (in der Regel der Marktmiete) multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor, der vom Alter des Nießbrauchsberechtigten abhängt. Je jünger die Eltern, desto höher der Nießbrauchswert und desto stärker wird der Schenkungswert gemindert.
Ja. Die Übertragung von Miteigentumsanteilen ist möglich und kann steuerlich sinnvoll sein, um Freibeträge zu nutzen, ohne sofort das gesamte Eigentum zu übertragen. Eine solche gestaffelte Schenkung erfordert ebenfalls notarielle Beurkundung.
Das ist für die Schenkung selbst grundsätzlich unerheblich. Allerdings sollte im Hinblick auf eine spätere Familienheim-Begünstigung von Todes wegen geprüft werden, ob das Kind die geschenkte Immobilie tatsächlich selbst bewohnen wird – das ist Voraussetzung für die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Der Freibetrag gilt pro Elternteil und pro Kind für alle Schenkungen, die innerhalb von zehn Jahren erfolgen, zusammen. Erst nach Ablauf von zehn Jahren lebt der Freibetrag wieder in voller Höhe auf.
Wenn eine Gegenleistung vereinbart wird, spricht man von einer gemischten Schenkung oder einer Schenkung unter Auflage. Der unentgeltliche Teil unterliegt der Schenkungsteuer; für die Grunderwerbsteuer ist nur der entgeltliche Teil relevant. Die steuerliche Behandlung ist komplex und sollte im Vorfeld sorgfältig geplant werden.
Neben der möglichen Schenkungsteuer fallen Notarkosten für die Beurkundung und die Grundbucheintragung an, die sich am Immobilienwert orientieren. Hinzu kommen ggf. Kosten für eine Immobilienbewertung sowie anwaltliche Beratungskosten. Diese Investition zahlt sich in der Regel durch die erzielte Steuerersparnis vielfach aus. In Frankfurt – mit Notariat im selben Bürokomplex wie die Kanzlei – lassen sich viele dieser Schritte unmittelbar und ohne Reibungsverluste koordinieren.
Von Sabine Thomas-Haak

Mit über 20 Jahren Erfahrung stehe ich Ihnen in rechtlichen Angelegenheiten engagiert zur Seite. Ob Erbrecht, Familienrecht oder Immobilienrecht – ich biete Ihnen eine individuelle und lösungsorientierte Beratung.

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